O que significa penhorar os “direitos” do mutuário em um imóvel com alienação fiduciária?

O que significa penhorar os “direitos” do mutuário em um imóvel com alienação fiduciária?

Quando um imóvel está financiado por meio de alienação fiduciária, a propriedade permanece vinculada ao credor (geralmente um banco) até que o mutuário quite totalmente a dívida. Nesse caso, o que o mutuário possui são “direitos contratuais” sobre o imóvel, e não a propriedade plena.

O que são esses “direitos”?

Os “direitos do mutuário” referem-se:

1. À posse e uso do imóvel: O mutuário pode morar ou usar o imóvel enquanto estiver pagando o financiamento.
2. À expectativa de propriedade: Após quitar a dívida, o mutuário terá a propriedade plena do imóvel.
3. Ao contrato de financiamento: Esse contrato estabelece os direitos e deveres do mutuário em relação ao imóvel, como o direito de quitação antecipada ou a transferência do contrato.

Como funciona a penhora dos direitos?

Se o mutuário tiver outras dívidas e um credor entrar com uma ação judicial, o juiz pode determinar a penhora dos direitos do mutuário relacionados ao imóvel, mas não do imóvel em si, porque este ainda pertence ao credor fiduciário.

Isso significa que:

• Os direitos do mutuário sobre o contrato de financiamento podem ser levados a leilão ou cedidos a outro interessado.
• Quem arrematar ou adquirir esses direitos assume o lugar do mutuário no contrato, passando a ter a obrigação de pagar o restante do financiamento ao banco para, no futuro, obter a propriedade plena do imóvel.

Exemplo prático:

1. O mutuário tem um imóvel financiado e está inadimplente em outra dívida.
2. O credor dessa outra dívida pede a penhora dos “direitos do mutuário”.
3. O juiz autoriza a penhora.
4. Em um leilão judicial, os direitos do mutuário (uso do imóvel e expectativa de propriedade) são vendidos a um terceiro.
5. O arrematante assume o financiamento, passa a pagar as parcelas ao banco e, ao final, se torna o proprietário do imóvel.

Pontos importantes:

1. O imóvel em si não é penhorado: Somente os direitos contratuais do mutuário podem ser atingidos.
2. O banco credor fiduciário tem prioridade: Qualquer novo adquirente dos direitos deve respeitar o contrato de financiamento com o banco.
3. O mutuário pode evitar a penhora: Quitando ou renegociando a dívida principal antes do leilão dos direitos.

Conclusão:

Penhorar os “direitos” do mutuário em um imóvel com alienação fiduciária é uma forma de atingir um patrimônio potencial do devedor sem interferir na garantia dada ao banco. Quem adquirir esses direitos assume tanto as obrigações quanto os benefícios do contrato de financiamento.