Por que a CAIXA não paga as dívidas de imóveis inseridos em loteamentos fechados que não tem registro da associação na matrícula?

Sobre as dívidas da associação de moradores, temos a esclarecer:

Essa situação envolve uma discussão complexa entre:

1. A natureza propter rem (que acompanha o imóvel) de algumas dívidas, como as condominiais;
2. A diferença entre condomínio edilício e loteamento com associação de moradores;
3. A posição legal da Caixa, de nunca pagar dívidas de associações de moradores que o ato constitutivo da associação não está devidamente registrada na matrícula é respaldada na Lei nº 13.465/2017;
4. E os direitos do novo comprador, que adquiriu o imóvel após a retomada.

🧾 Resumo da Situação

• O imóvel está em um loteamento fechado, administrado por associação de moradores;
• O antigo proprietário não pagava as taxas da associação;
• A CAIXA retomou o imóvel por inadimplência;
• O imóvel foi vendido a um novo comprador;
• A associação poderá querer cobrar do novo comprador as dívidas do antigo morador;
• A CAIXA se recusa a pagar a dívida anterior, com base na Lei 13.465/2017;
• Surge a dúvida: o novo comprador deve assumir essa dívida como propter rem?

⚖️ Ponto central da defesa: Não há obrigação do novo comprador pagar a dívida da associação.

✅ Tese jurídica: Não se trata de dívida propter rem, mas sim obrigação pessoal.

1. Associação de moradores ≠ Condomínio edilício
   • A dívida condominial (em condomínio edilício, com registro formal na matrícula) é sim propter rem, e obriga o adquirente.
   • Já as taxas associativas não têm essa natureza automática, conforme jurisprudência pacífica do STJ:

“As taxas associativas não têm natureza propter rem, salvo se houver anuência expressa ou adesão contratual do novo proprietário.”
(STJ – REsp 1.439.163/SP, REsp 1.280.825/SP)

2. Inaplicabilidade da Lei 13.465/2017 ao caso
   A obrigatoriedade do pagamento por terceiros (inclusive pela CAIXA ou adquirente) só existe se a associação estiver averbada na matrícula:

Art. 36-A da Lei 6.766/79 (inserido pela Lei 13.465/2017):
As despesas decorrentes de atuação da associação poderão ser exigidas apenas dos titulares de imóveis situados em loteamentos fechados com controle de acesso, desde que tenha sido aprovado em assembleia e averbado na matrícula do imóvel.

Neste caso, como não há averbação na matrícula, nem o comprador nem a CAIXA podem ser responsabilizados.

3. CAIXA não responde por dívidas não previstas em matrícula
   A postura da CAIXA está correta do ponto de vista legal. Ela só assume encargos se houver registro que os vincule ao imóvel, o que não ocorre com associações não averbadas.

🛡️ Defesa do Novo Comprador

Como um advogado imobiliário poderá defender o novo comprador:

• A dívida não é propter rem, e sim pessoal do antigo proprietário;
• Não há anuência expressa ou tácita do novo comprador com a associação;
• A Lei 13.465/2017 exige averbação na matrícula — o que não foi feito;
• Não houve enriquecimento sem causa, pois o imóvel foi recém-adquirido e o comprador ainda não usufruiu dos serviços da associação;
• A cobrança viola o princípio da legalidade e da segurança jurídica.

✅ Conclusão

O novo comprador não deve pagar a dívida da associação, pois:

• A obrigação não acompanha o imóvel;
• Não há previsão na matrícula;
• A Lei 13.465/2017 exige averbação expressa, que não existe no caso;
• A jurisprudência do STJ isenta o adquirente que não anuiu.